Аренда квартир снова подорожает

Несмотря на неуклонный рост цен на аренду жилья, специалисты говорят о стабильности этого сегмента рынка. Так или иначе, в зависимости от стоимости самого жилья, арендные ставки не могут оставаться на одном уровне, тем более что и уровень сдаваемых в аренду квартир стал значительно выше, да и наниматель стал гораздо разборчивее подходить к предлагаемым ему условиям.

Наиболее популярное жилье

С увеличением стоимости жилья стала подниматься и арендная ставка, и владельцы однокомнатных квартир, еще недавно платившие 300-350 долларов в месяц, как-то неожиданно стали подбираться к отметке 500 долларов.

Спрос на аренду жилья в Москве не уменьшается: связано это и с постоянным приездом в крупный мегаполис новых специалистов, готовых платить за съем

И понемногу стало ясно, что и это, скорее всего, не будет пределом. Однако спрос на аренду жилья в Москве не уменьшается: связано это и с постоянным приездом в крупный мегаполис новых специалистов, готовых платить за съем жилья, и с увеличением благосостояния тех, кто уже снимал жилье ранее. Стала достаточно распространена и ситуация, когда приезжающему работнику квартиру снимает компания-наниматель.

Наиболее популярными остаются однокомнатные квартиры в пределах 500 долларов, а также двухкомнатные за 700-800 долларов. Самые востребованные квартиры на рынке – экономкласса, немного ему уступает жилье бизнес-класса. Однако вместе с увеличением цен в риелторских компаниях отмечают улучшение уровня сдаваемых квартир. Спрос по-прежнему велик на районы Центрального, Западного и Северо-Западного административных округов. И если центр Москвы привлекает за счет близости к деловым центрам, то север и запад – в силу хороших экологических показателей и большого количества предложений в сегменте бизнес-класса.

Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова отмечает, что основной спрос существует на адекватные предложения по соотношению цены и качества. Как правило, это квартиры площадью до 120 кв. м с арендной ставкой порядка $ 3000-4000 в месяц в наиболее популярных районах. Доля аренды элитного жилья достаточно весома. Клиенты, арендующие элитные квартиры, делают ставку не на покупку жилья, а именно на его съем по нескольким причинам. В частности, потому что суммарная оплата элитного жилья за год позволяет купить равнозначную по метражу квартиру на значительном удалении от центра Москвы, которая к тому же будет еще требовать ремонта и соответствующего оформления, что приведет к дополнительным (и немалым) затратам.

«В целом необходимо отметить, что требования арендаторов к выбору квартир на рынке за последний год очень возросли. Требования арендаторов к выбору квартир на рынке за последний год очень возросли Приоритеты клиентов изменились, на первом плане стоит безопасность (охраняемая территория, консьержи, охрана, видеонаблюдение, охраняемый подземный паркинг, пропускная система клубных домов и т. д.), далее идет местоположение – его определяет сам арендатор, в зависимости от предпочтений и нужд. Особое внимание уделяется ремонту квартиры – многие потенциальные арендаторы интересуются качеством материалов, использованных для ремонта квартиры, и их изготовителями», – рассказывает Дмитрий Зайцев, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard.

Изменения цен на аренду

Цены на аренду жилья за первый квартал 2006 года выросли на несколько процентов, при этом специалисты отмечают стабильность рынка. Однако на этом фоне снизилась доходность владельцев квартир. Вот как поясняет ситуацию Марина Маркарова (Blackwood): «За I-й квартал 2006 года цены на аренду элитных квартир выросли на 1,5-3 %. Уровень арендной ставки не может расти такими же темпами, как и цена продажи квадратного метра жилья. Рынок аренды более стабилен, вследствие этого сильных изменений цен не предвидится.

Если раньше владелец получал ежегодно до 15 % годовых при сдаче квартиры в аренду, то сейчас доходность снизилась до 8 %. Это увеличивает срок окупаемости как минимум до 12 лет и существенно снижает инвестиционную привлекательность квартир для аренды. Однако, несмотря на это, в 2005 году каждая шестая элитная квартира была куплена именно для ее последующей сдачи в аренду».

Стабильность арендных ставок отмечает и руководитель направления аренды ЗАО «МИАН – агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова: «В марте ставки аренды на квартиры бизнес- и элитного сегмента оставались стабильными, а вот ставки на аренду жилья экономкласса выросли примерно на 2 %. Мы связываем это с тем, что спрос намного превышает предложение. В Москву приезжает очень большое количество специалистов разного уровня.

По сравнению с рынком продажи элитных квартир, который продолжает тенденцию роста цен за квадратный метр, рынок аренды элитных квартир развивается более спокойно и предсказуемо

Для тех, кто приезжает «на заработки», наиболее актуальны предложения в нижнем ценовом сегменте». О ситуации на рынке аренды элитного жилья рассказывает Дмитрий Зайцев (Paul’s Yard): «По сравнению с рынком продажи элитных квартир, который продолжает тенденцию роста цен за квадратный метр, рынок аренды элитных квартир развивается более спокойно и предсказуемо. В этом году цены выросли в среднем на 5 %, тогда как рост цен на продажу элитного жилья (некоторые объекты первичного рынка) составил 20-40 %. Рост цен на рынке аренды определило повышение квартирной платы, но намного больше на этот процесс повлиял ажиотаж, связанный с информацией о повышении цен на рынке продажи квартир. В целом ценовая политика на рынке аренды остается неизменной».

Надо отметить, что сейчас на рынке ожидается появление доходных домов, которые отвечали бы всем стандартам и не вызывали проблем при передаче в аренду, в отличие от случаев с частными квартирами. Кроме этого, они стали бы отвечать запросам по аренде квартир бизнес-класса. На сегодняшний день существует только один доходный дом, принадлежащий ДИПС г. Москвы.

Факторы ценообразования

Цена на квартиру зависит от множества факторов. Площадь, тип дома, инфраструктура, ремонт, дизайнерская отделка и, наконец, местонахождение дома – это лишь основные моменты, учитываемые при определении стоимости. Стоимость аренды на элитные квартиры варьируется от 400 до 900 долларов

Так, стоимость аренды на элитные квартиры варьируется от 400 до 900 долларов,

по данным Марины Маркаровой (Blackwood). При этом верхняя планка – это шикарные меблированные апартаменты с эксклюзивным дизайнерским ремонтом и расположенные в районах, пользующихся наибольшим спросом. В остальных районах центрального округа уровень ниже и составляет в среднем 550 долларов за кв. м в год.

В силу множества факторов, влияющих на стоимость жилья, разброс цен на аренду столь велик. «Скажем, однокомнатная квартира в панельном доме на м. «Улица Подбельского» в среднем оценивается в $ 450-500 в месяц, квартира такого же уровня в Сокольниках в кирпичном доме обойдется в $ 500-600, на Лубянке – около $ 700. Такой ценовой расклад действителен при минимально обставленной квартире, если же произведен евроремонт и присутствует минимальная отделка, сумма увеличивается до $ 1000 (1-комн., ЦАО). Близость к центру по-прежнему остается решающим ценообразовательным фактором: так, 1-комнатные квартиры в евродомах на «Фрунзенской» или «1905 года» с охраной и огороженной территорией стоят 2000-2500 $ в месяц», – рассказывают в пресс-службе корпорации «БЕСТ-Недвижимость».

По оценке специалистов, 2006 год станет рекордным по росту цен на аренду квартир в Москве и составит не менее 22 %

Говоря о будущем росте цен на аренду, специалисты практически единодушны: он будет продолжаться, поскольку цены увеличиваются пропорционально росту стоимости самого жилья. Так, по данным «БЕСТ-Недвижимости», рост цен на аренду квартир в Москве в 2005 году составил 14 % против 7 % в 2004 году. Только с начала 2006 года цена аренды квартир выросла почти на 4 %. По оценке специалистов, 2006 год станет рекордным по росту цен на аренду квартир в Москве и составит не менее 22 %.

Кстати, стабильное развитие рынка аренды жилья породило и вложения в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду. Как отмечают в «МИАН – агентство недвижимости»: «за последний год стремительно выросла популярность аренды жилья бизнес- и элитного класса. Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует вложения немалой суммы денег, эта трата оправдывает себя. Даже если человек купил квартиру с помощью ипотечного кредитования, то его доход от аренды составит в среднем 15 % (от 10 до 20 % в зависимости от уровня объекта и правильности расчета инвестиций) годовых в валюте. И через 6-7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль».

Текст: Надежда Двоскина